Inflation

Ihr Gegner – die Inflation

Wenn es um Ihre persönliche Vermögensplanung geht, sollten und müssen Sie immer die Inflation mit berücksichtigen, ansonsten gibt es ein böses Erwachen. Das gilt nicht nur für die aktuelle Situation, in der wir mit Inflationsraten um die 10% leben müssen. Wir möchten dies am Beispiel einer klassischen Lebensversicherung darstellen. Für die Masse der Bevölkerung dürfte das ein zutreffendes Beispiel sein.

Übrigens, wussten Sie – dass hunderttausende von Menschen in Deutschland Ihre Lebensversicherung – die vielleicht im Durchschnitt mit 3% verzinst wird – aus dem Kontokorrent mit ca. 10% Dispozinsen bedienen. Einmal ganz abgesehen davon, dass eine Kapital-Lebensversicherung eine völlig ungeeignetes Produkt für den Aufbau eine sinnvollen Altersversorgung ist. Warum? Weiter unten dazu mehr in der Zusammenfassung.

Warum sich die Inflation so negativ auf Ihre Geldanlagen auswirkt, lässt sich so erklären. Hätten Sie vor 25 Jahren die beste deutsche Lebensversicherung mit einem Beitrag von 100 Euro pro Monat abgeschlossen, dann könnten Sie heute ein Ablaufkapital von ca. 75.000 Euro erwarten. Ihr Geld hätte sich also um etwas das 2,5-fache vermehrt. Die Preise aber haben sich in 25 Jahren durchschnittlich ver-5-facht. Sie hatten also einen enormen Kaufkraftverlust. Von der aktuellen Ausnahmesituation einmal abgesehen!

Aktuelle Situation

Aktuell haben eine Inflationsrate von 10 Prozent (Stand November 2022) Damit ist die Inflationsrate auf dem höchsten Stand seit 70 Jahren. Angetrieben wird die Inflationsrate zurzeit vor allem durch steigenden Energie- und Lebensmittelpreise, ausgelöst in erster Linie durch den Ukraine Krieg. Der Inflationsdruck wird voraussichtlich 2023 etwas abnehmen, bleibt aber weiter herausfordernd. Derart hohe Inflationsraten bedeuten für die Verbraucher einen deutlichen Verlust ihrer Kaufkraft.

Was tun gegen die Inflation? Sachwerte – Aktien, Immobilien und Gold können eine Lösung sein!

Zum einen empfehlen wir seit vielen Jahren die Vermögensanlage in Grund und Boden. Keine andere Form der Anlage ist so sicher wie Grundbesitz. Zugegeben, wer Aktien kauft, kann ebenfalls davon ausgehen, dass die Aktien der weltweit bekanntesten großen Unternehmen ein vergleichbar hohes Maß an Sicherheit wie Immobilien über längere Zeiträume bieten.

Auch bestimmte Aktienfonds und ETFs überstehen nahezu jede Krise am Ende mit Bravour. Doch die Immobilie, das Eigentum an Grund und Boden, ist immer noch die sicherste Form, sich gegen die Unwägbarkeiten der Preisentwicklung und der Stabilität oder Instabilität des Geldes abzusichern. In diesem Zusammenhang sollten im übrigen Gold und Silber nicht unerwähnt bleiben – auch das sind klassische Sachwerte.

Übrigens: Viele Aktiengesellschaften sichern ihren Vermögensbestand durch eigene Immobilien ab – diese spielen bekanntlich in der Bewertung einer Aktie ebenfalls eine gewisse Rolle.

Einige werden einwenden – ja, aber in den letzten Jahrzehnten hat es auch auf dem Immobilienmarkt eine ganze Reihe von Korrekturen gegeben. Die Preise sind z.T. erheblich zurückgegangen, dann aber auch wieder deutlich gestiegen, die letzten Jahre sogar in extremer Weise. Es könnte demzufolge auch jetzt wieder zu einer Marktbereinigung kommen, nicht zuletzt durch die deutlich steigenden Zinsen.

Als Nebeneffekt hat diese Entwicklung die Nachfrage nach der Eigentumswohnung als Kapitalanlage etwas gedämpft. Völlig zu Unrecht, denn nach wie vor ist eine vermietete Wohnung in guter Lage ein nützliches und sinnvolles Investment für die Zukunftssicherung und Altersvorsorge. Profitiert doch der Wohnungseigentümer gleich dreifach von der Inflation:

Erstens ist da der Anstieg der Mieteinnahmen durch Mieterhöhungen im Laufe der Jahre – das ist die positive Seite der Inflation! Hier profitiert der Eigentümer einer vermieteten Wohnung vom allgemeinen Anstieg der Verbraucherpreise und ist Empfänger des inflationären Mehrertrags. Diese Mehreinnahmen können Sie zum Zwecke der schnelleren Tilgung nutzen.

Zweitens tilgt die Inflation die Hypotheken mit – durch Entwertung der fremdfinanzierten Verbindlichkeiten. Denn diese werden ja nicht wertmäßig der Inflation angepasst. Dazu nur ein kleines Rechenexempel: Eine Preissteigerungsrate von “nur” 2% pro Jahr bedeutet eine Minderung des aufgenommenen Fremdkapitals um 10% in fünf Jahren.

Bei einer Finanzierung von 400.000,- EUR sind das immerhin 80.000,- EUR inflationsbedingte und steuerfreie “Schuldentilgung” binnen fünf Jahren (gemessen an der Kaufkraft des restlichen geschuldeten Geldes) – ein erkleckliches Sümmchen, das sich umgerechnet auf rund ca. 340,- EUR pro Monat beläuft! Um den gleichen Betrag an Zinsen zu erhalten, müssten Sie ca. 65.000,- EUR mit sechs Prozent irgendwo anlegen – aber dann sind ja immer noch die Steuern auf jene Zinsen zu zahlen, die den Sparerfreibetrag übersteigen. Und das ist nur die Teuerungsrate von 2% p.a. – wie sieht der Vorteil erst bei 4% aus!

Drittens steigt mit dem Anstieg der Mieten auch der Marktwert der Immobilien. Mit anderen Worten, je höher der Mietertrag, umso höher auch der Ertragswert, der eine wichtige Grundlage für die Berechnung des Verkehrswertes einer Immobilie ist.

All das sind natürlich Prozesse, die nur sehr langsam vor sich gehen. Wer heute eine Immobilie erwirbt, der sollte sich sehr wohl darüber im klaren sein, dass sein Investment auf einen Zeitraum von zehn und mehr Jahren geplant sein muss. Allein die Kaufnebenkosten von 6-10 Prozent machen einen schnellen und profitablen Wiederverkauf einer einmal erworbenen Immobilie unmöglich. Sollte man dennoch einmal ein „Schnäppchen“ schießen, so sind an das Finanzamt Gewinnsteuern abzuführen. Denn die Spekulationsfrist von zehn Jahren vereitelt einen gewinnträchtigen Verkauf binnen kürzerer Zeiträume.

Zusammenfassung: Für kurzfristige Anlageentscheidungen ist die Immobilie wirklich nicht erfunden worden. Sie ist vielmehr ein Instrument zur langfristigen Vermögenssicherung, zum Aufbau einer zweiten Rente, zum Ergänzen des Anlagespektrums mit Sachwerten, und ist und bleibt daneben meist auch noch ein gutes Stück deutscher Baukunst mit einer Lebensdauer, die bis zu mehreren hundert Jahren reichen kann.

Lösung Aktien, Gold und Immobilien?

Schlagen Sie der Inflation ein Schnippchen und schützen Sie ihre Vermögenswerte durch Absicherung mit inflationssicheren Anschaffungen von Grundbesitz in Form von Eigentumswohnungen, Eigenheim, Zinshäusern, Grundstücken oder anderen Arten von Immobilienwerten. Das kann auch durchaus die Beteiligung an Projekten sein, z.B. beim Immobilien-Crowdinvesting, hier sollte aber genau hingesehen werden – denn die Branche wartet noch auf ihre erste Bewährungsprobe – und die nächste Immobilienkrise wird kommen, aber auch wieder vorbeigehen.

Ich persönlich habe schon in jungen Jahren in kleinere, vermietete Eigentumswohnungen und Aktien investiert – schlicht und ergreifend wegen der guten Renditemöglichkeiten. Eine klassische Kapitallebensversicherung hat mich nie interessiert, warum ist schnell begründet. Schlecht verzinst, zu lange Laufzeit, kein Zinseszins-Effekt, zu hohe Weichkosten, nicht fungibel und inflationär. Aktien finde ich persönlich noch spannender und vor allem weniger zeitintensiv als Immobilien, zudem stressfreier was das gesamte Handling angeht.

Aktien sind Produktiv-Vermögen und auch zum Teil gegen Inflation geschützt, sofern das Unternehmen die Preissteigerungen weitergeben kann. Das gilt vor allem für klassische Konsumartikel- und Lebensmittel-Unternehmen. Langfristig sind Aktien ohnehin von der Rendite nicht zu schlagen. Das geht im übrigen auch in Verbindung mit Immobilien, beispielsweise mit Immobilien-Aktien, die sehr oft hohe Dividenden von bis zu 10% p.a. bieten. Oder auch als Immobilien-ETFs, z.B. den US-Reits, die grundsätzlich hohe Ausschüttungen bieten, da es in den USA gesetzlich vorgeschrieben ist, mindestens 90% der Mieteinnahmen der Reits an die Anleger auszuschütten.

Gold in physischer Form gilt schon lange als solider Inflationsschutz. Allerdings hat sich in den letzten Jahren gezeigt, dass Gold als Krisenschutz nahezu ungeeignet ist. Auch was den Inflationsschutz angeht, müsste bei all den Thesen der Goldpreis eigentlich deutlich höher stehen. Dann kommt natürlich von den „Goldbefürwortern“ immer sofort das Argument Markmanipulation – was für mich immer in den Bereich Spekulation oder Alibi-Argument fällt.

Kann man der Inflation entgehen?

Nein. Denn eine Sparform zur Lösung aller Inflationsprobleme gibt es nicht. Doch mit geeigneten Anlageformen wie Aktien, ETFs und Immobilien können Sie weitgehend gegen steuern.

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Bild von Steve Buissinne auf Pixabay